Долевое строительство: до и после 1 июля

В правительстве России решили еще больше ужесточить требования к застройщикам ради повышения надежности долевого строительства. Вот-вот будут приняты поправки в закон, по которым взносы компаний в госкомпфонд защиты дольщиков вырастут в шесть раз. Эксперты говорят – получится как в распространенном выражении про медицину: «одно лечим, другое калечим». И все громче звучат прогнозы про неминуемый рост цен на новостройки, и на всю недвижимость в целом.

До сих пор строительство большинства многоквартирных домов финансировалось за счет средств дольщиков, в соответствии с ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве» и с привлечением собственных средств компании.

С 1 ноября 2017 года дополнительный «грузик» в чаше себестоимости появился у всех застройщиков, получивших разрешение после 1 ноября 2017 года – начались отчисления в компенсационный фонд защиты дольщиков. Пока – в размере 1,2% от каждой проданной квартиры. Те же застройщики, кто получил разрешение на строительство ранее – так же несли сопоставимые расходы на страхование своей ответственности в страховых компаниях.

- Это терпимо, даже несмотря на то, что застройщик отдает эту сумму в фонд, и только потом получает деньги от дольщика. Причем, если по каким-то причинам дольщик решит расторгнуть договор долевого участия, и мы вернем ему эти деньги, из фонда взнос уже не вернется, - отметил Ленар Сафин, коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой».

Но «терпимой» сумма взноса будет недолго – планируется, что уже с октября застройщики будут отчислять в фонд 3%, а с 1 января 2019 года – 6% от стоимости каждой квартиры.

Аналитики рынка недвижимости не сомневаются – рост цен на новостройки неизбежен. Строящееся жилье подорожает сначала, как минимум, на 3%, а после нового года – на 6%.

- С одной стороны, правительство сделало все, чтобы повысить для граждан надежность долевого строительства. Но, к сожалению, повышение надежности не означает повышение доступности, - прокомментировал Александр Кузнецов.

Чтобы не терять деньги на отчислениях,некоторые застройщики решат отказаться от долевого строительства, и продавать не строящееся, а готовое жилье. Но, при этом в стоимость готового жилья неизбежно придется закладывать затраты, связанные с банковским финансированием.

Но и готовое жилье – выход для очень немногих.

- Чтобы продавать готовое жилье, нужно иметь собственные деньги на его возведение, либо иметь возможность привлечь банковское финансирование. Но даже в Москве очень немного компаний, обладающих средствами для продолжения строительства в тех же объемах, что строится сегодня - отметил Александр Кузнецов. – Я считаю, что повышение взносов в фонд – это своеобразное «стимулирование» застройщиков на скорейший переход на эскроу-счета.

Механизм эскроу-счетов подразумевает возможность заключения договора с застройщиком в период строительства дома. Однако денежные средства покупателя не поступят застройщику, они останутся в банке до момента завершения строительства. Застройщик сможет получить кредит в банке в объеме средств зарезервированных на эскроу-счетах, пропорционально стадии строительства. Этот механизм по работе с дольщиками станет единственно возможным с 1 июля 2019, за исключением тех домов, в которых заключение договоров долевого участия началось ранее указанного срока. Таким образом, строить компания будет либо за свой счет, на что способны немногие, либо – за счет банковских, хоть и льготных, но все же кредитов. И тут ясно только одно – себестоимость квадратного метра станет еще больше. А как будет работать механизм – пока никто не знает.

- До сих пор нет понимания – как будет проходить работа с эскроу-счетами. Мы общались с коллегами банкирами – у них тоже нет информации. Поэтому не исключено, что в один момент может возникнуть ситуация, когда оформить долевого участия будет вообще невозможно: так как по старым правилам уже нельзя, а как по новым – никто не знает. Это будет колоссальный удар по рынку, - предположил Ленар Сафин.

Такие перспективы переживут не все компании, уверены эксперты.

- Введение эскроу-счетов вынуждает застройщиков искать новые механизмы финансирования строительства, с большой вероятностью не все компании смогут адаптироваться к новым правилам, особенно те, кто уже сейчас испытывает трудности с финансированием. Особенно, если строительство не является профильной деятельностью компании. В Ижевске сейчас на слуху два случая, когда застройщики не справились со своими обязательствами. Как ситуация изменится в будущем – покажет время, - считает Андрей Овчинников, директор по маркетингу компании «Острова».

К чистке строительных рядов «приложат руку» и банки.

- На эскроу-счета придется переходить так или иначе, или строить полностью за счет собственных средств и банковского финансирования. И банки теперь будут решать – кому и под какие проекты давать деньги, а кому – нет. В зоне отказа окажутся маленькие компании, и им возможно придется уйти с этого рынка,- предположил Александр Кузнецов

И снова двоякая ситуация: казалось бы, уйдут слабые, останутся надежные, но объемы строительства неизбежно сократятся. Одновременно государство снизит ставки по ипотечному кредитованию, что, в свою очередь, увеличит спрос. Вероятен дефицит как строящегося, так и сданного жилья. А то, чего мало, всегда стоит дорого. И как ни крути – хоть отчисления в фонд, хоть эскроу счета, хоть чистка рядов - все пути ведут к тому, что сначала новостройки, а вслед за ними и вся недвижимость, станут дороже. И первые ценники, скорее всего, изменятся уже осенью.

Источник