ГосДума и правительство России – застройщикам: жить будете трудно, но недолго
В Малом зале собралось около 250 обеспокоенных участников, поскольку буквально за несколько часов до этого президент России Владимир Путин сообщил, что с 1 июля 2019 года долевое строительство жилья прекратит свое существование. А еще несколькими днями ранее в Кремле состоялось совещание, на котором Владимир Путин в ярости от очередного банкротства очередного застройщика был готов «закрыть эту шарашку с завтрашнего дня».
На этом фоне разосланный накануне для обсуждения законопроект со сведенными воедино поправками от правительства, депутатов и представителей объединений обманутых дольщиков выглядел суровым предписанием, но все-таки не приговором.
Законопроект сформирован и готов к принятию
Открывая парламентские слушания, председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев напомнил, что каждый год дольщики вкладывают в строительство жилья более 1,7 трлн рублей, но при этом застройщики им за эти деньги ничего не гарантируют. В итоге сейчас в стране насчитывается около 200 тысяч обманутых дольщиков, многие из которых по несколько лет ждут своего жилья.
На этом фоне и принимались поправки в закон о долевом строительстве жилья, которые были направлены на усиление ответственности застройщиков перед дольщиками. Часть поправок уже вступила в действие, часть должна вступить с 1 июля 2018 года. Однако следует признать, что некоторые положения принятого закона 218-ФЗ по факту оказались трудновыполнимыми и способными привести к коллапсу жилищного строительства. Особенно это касается положения «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть, возникла необходимость внести поправки в поправки.
При этом 5 ноября 2017 года Владимир Путин принял решение об уходе от долевого строительства жилья в течение трех лет, а вскоре появился законопроект от депутатов Государственной Думы, который прописывал новые требования ко всем участникам «долевки». Так, предлагалось создание единой контрольно-надзорной структуры за долевым строительством (Госстройнадзор), а также наделение Минстроя России полномочиями по снятию руководителей региональных госстройнадзоров за провалы в работе. Кроме того, предусматривалось создание Единой информационной системы жилищного строительства, усиление полномочий Фонда защиты прав дольщиков и исключение из «долевки» таких инструментов как жилищные облигации и ЖСК. Кроме того, депутаты предложили ввести солидарную ответственность собственников компаний-застройщиков по обязательствам перед дольщиками, обязать компании размещать информацию об этих собственниках в Единой информационной системе жилищного строительства, а за сокрытие информации ввести административную ответственность.
Следом в законопроект пришли правительственные поправки, которые прописывали возможность одной компании строить жилье по нескольким разрешениям на строительство, а также привлекать небанковские займы от материнской компании в размере 20% от общей стоимости проекта.
В целом же стояла задача скорейшего перехода на новую модель жилищного строительства, поскольку динамика появления новых обманутых дольщиков была и остается отрицательной – в последние годы 200 тысяч дольщиков получили свои квартиры, но и к настоящему моменту их насчитывается более 200 тысяч. При этом не должно произойти остановки жилищного строительства и комплексного освоения территорий.
Таким образом, получив все эти поправки, депутаты совместно с правительством, Минстроем России и Фондом обманутых дольщиков, свели их в единый законопроект, который будет вынесен на второе чтение в конце июня.
Главные положения законопроекта:
- с 1 июля 2019 года средства дольщиков привлекаются только через эскроу счета, при этом суммы до 10 млн рублей будут защищены через Агентство по страхованию вкладов;
- для застройщиков повышаются взносы в государственный компенсационный фонд: с 1 октября с.г. – до 3%, с 1 января 2019 г. – до 6%;
- с 1 июля с.г. вводится обязательное банковское сопровождение операций с деньгами дольщиков, вводится принцип «одно разрешение на строительство – один расчетный счет», а также банкам предоставляется возможность отказать застройщику в кредите, если у него есть просроченные обязательства перед дольщиками более, чем на 3 месяца.
Что касается существующих проблемных объектов, то Фонд защиты прав дольщиков наделяется правом финансирования завершения строительства этих домов, а также передачи компенсационных участков под застройку без торгов тем компаниям, которые возьмут на себя обязательства по достройке проблемных объектов.
Пора остановить вал долгостроев и дольщиков
Главным лейтмотивом выступления министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева было требование остановить вал проблемных объектов и прекратить появление новых обманутых дольщиков. По его словам, в последние годы, несмотря на все меры и законы, их количество только растет. Так, по данным Минстроя России на 1 января 2018 года было зарегистрировано 836 проблемных объектов (1101 дом), а на 1 апреля 2018 года – уже 842 объекта (1261 дом), и это при том, что за три месяца было введено 67 объектов. То есть, стройки останавливаются, дольщики протестуют, и конца этому не видно.
Представленный законопроект решает проблему накопления обманутых дольщиков. При этом, как неоднократно подчеркнул Владимир Якушев, запрета на привлечение застройщиком средств граждан нет, однако теперь эти деньги будут резервироваться на эксроу счетах, а под них банком будет открываться кредитная линия для застройщика. И только после завершения строительства и сдачи объекта деньги граждан будут перечислены застройщику. С них он рассчитается с банком и получит прибыль – конечно, при условии, что бизнес-план и экономика проекта изначально были посчитаны правильно.
Что касается уже существующих недостроенных объектов, то здесь с каждым регионом, с каждым проблемным домом нужно разбираться отдельно и искать пути решения.
Минстрой ответит за всё?
Приглашенный, видимо, в качестве «коверного» лидер ЛДПР Владимир Жириновский оправдал ожидания присутствующих, не внеся ни одного по-настоящему дельного предложения. Зато он в очередной раз продекларировал набор лозунгов, которые собирается поддерживать ЛДПР. По его мнению, в новом законопроекте и в новой системе жилищного строительства опять отсутствует государство, а эскроу счета опять назвали не по-русски. Нужно найти тех, кто много лет назад ввел мошенническую схему долевого строительства жилья и спросить с них за все. Все жилищное строительство нужно отдать Минстрою, пусть сам строит на государственные и банковские деньги и сам продает готовое жилье гражданам. Министр должен отвечать за все, а гражданин, как в магазине, выбирать жилье, которое ему больше нравится. То есть, все отдать в руки государства, включая бюро по обмену жильем, потому что частный сектор себя не оправдал. Аминь!
После этой своей зажигательной речи Жириновский покинул зал, сославшись на прямой эфир на одном из федеральных каналов, где он собирался повторить этот свой спич.
В процессе обсуждения двух первых выступлений участники парламентских слушаний представили позицию как застройщиков, так и банковского сообщества. Так, генеральный директор НОЗА Кирилл Холопик поблагодарил Николая Николаева за законопроект, заявив, что в нем 40% предложений застройщиков учтены полностью, еще 30% - частично. Очевидно, что после реформирования жилищного строительства далеко не все застройщики останутся на этом рынке, его покинут, в том числе, авантюристы и непрофессионалы, что в какой-то момент может привести к падению объемов строительства.
При этом, по мнению К.Холопика, нужно думать о поддержке спроса на жилье и искать другие механизмы, помимо ипотеки. Какие именно, Холопик не назвал.
Что касается возможного удорожания жилья после перехода на проектное финансирование, то здесь, по мнению представителя одной из консалтинговых компаний Ольги Архангельской, все не так страшно, как говорят. Аналитики компании построили математическую модель финансирования стройки при новом механизме и выяснили, что за 6 месяцев дополнительные затраты на проектное финансирование составят 2,6% от общего объема бюджета, а процент по банковским кредитам будет на уровне 4,8 – 5%.
Представитель Сбербанка России Иван Осколков подтвердил, что банковское сообщество готово к переходу на проектное финансирование. Напомним, что сейчас в долевом строительстве жилья крутится около 3,3 трлн рублей граждан, то есть, банки должны будут как-то заместить эти суммы. По опыту Сбербанка, особой проблемы тут нет, сейчас около 1500 квартир строится с использованием эскроу счетов.
В целом, парламентские слушания были направлены, скорее, не на обсуждение представленного законопроекта, а на донесение до профессионального сообщества информации: законопроект сформирован, решение принято, никто ничего менять больше не будет. Работать будете ТАК! И застройщики, негромко переговариваясь, потянулись работать…
Лариса Поршнева
2012-drakon.ru